Đất được giao không đúng thẩm quyền là trường hợp người sử dụng đất được giao đất bởi chủ thể không có thẩm quyền theo quy định pháp luật tại thời điểm giao. Vậy trường hợp này có được cấp Sổ đỏ không và có phải nộp tiền sử dụng đất? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ theo Điều 140 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan.
Đất được giao không đúng thẩm quyền là gì?
Căn cứ Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật.”
Như vậy, có thể xác định đất được giao không đúng thẩm quyền thường thuộc một trong hai nhóm:
Trường hợp 1: Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao.
Đây là trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất nhưng chủ thể thực hiện việc giao đất không có thẩm quyền theo quy định pháp luật tại thời điểm giao đất.
Ví dụ, hộ gia đình được UBND cấp xã bố trí, giao đất để làm nhà ở trong khi theo quy định pháp luật tại thời điểm đó, UBND cấp xã không có thẩm quyền quyết định giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tương tự, nếu đất được giao bởi thôn, hợp tác xã, cơ quan, đơn vị hoặc tổ chức khác thì cũng cần xác định chủ thể đó có thẩm quyền giao đất theo quy định tại thời điểm thực hiện hay không.
Thời điểm giao đất là yếu tố rất quan trọng khi xác định một thửa đất có thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền hay không.
Trường hợp 2: Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định.
Không phải tất cả trường hợp mua hoặc nhận nhà, đất từ cơ quan, tổ chức đều thuộc trường hợp này.
Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, trường hợp mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật cũng được xem xét theo quy định đối với đất giao không đúng thẩm quyền.
Do đó, khi xác định nguồn gốc thửa đất, cần kiểm tra cả hồ sơ mua bán, thanh lý, hóa giá hoặc phân phối nhà, đất nếu có.
Đất được giao không đúng thẩm quyền có được cấp Sổ đỏ không?
Có thể được cấp Sổ đỏ, nhưng không phải mọi trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đều được cấp.
Căn cứ Điều 140 Luật Đất đai 2024, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia theo từng thời điểm sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
Căn cứ Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này”
Trường hợp 2: Đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Căn cứ Khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này”
Trường hợp 3: Đất sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Căn cứ Khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
c) Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;”
Trường hợp 4: Đất được giao từ ngày 01/07/2014 đến trước ngày 01/08/2024
Căn cứ khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024:
“Trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật này;”
Lưu ý về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Khoản 2 và khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024 vẫn quy định điều kiện về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đối với một số trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
- Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đơn vị hành chính và thẩm quyền quản lý đất đai được tổ chức theo cấp tỉnh và cấp xã, không còn tổ chức chính quyền địa phương cấp huyện. Các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì vậy được thực hiện theo cơ chế mới, trong đó có quy hoạch sử dụng đất cấp xã và kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp xã theo quy định hiện hành.
Tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ đất giao không đúng thẩm quyền
Đất được giao không đúng thẩm quyền khi cấp Sổ đỏ có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tùy từng trường hợp.
Căn cứ khoản 6 Điều 140 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất và phụ thuộc vào từng trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Do đó, không có một mức tiền sử dụng đất cố định áp dụng cho tất cả trường hợp. Khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, cần căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, diện tích được công nhận và các giấy tờ liên quan để xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể.
Người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và việc nộp tiền (nếu có) để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.
Kết luận
Đất được giao không đúng thẩm quyền là trường hợp đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân nhưng việc giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm giao, hoặc thuộc trường hợp mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định.
Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, người đang sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện tương ứng với từng thời kỳ sử dụng đất.
Bên cạnh điều kiện cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo quy định. Việc xác định nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Do đó, khi xác định quyền được cấp Sổ đỏ đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, cần xem xét nguồn gốc đất, thời điểm được giao hoặc bắt đầu sử dụng, hồ sơ về việc giao đất, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và chứng từ đã nộp tiền (nếu có).
Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Email: Luatminhlang@gmail.com
- Điện thoại: 0943.640.789 (Zalo)
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
- Website: https://www.luatminhlang.vn/
Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên tư vấn về luật doanh nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam.
