Thủ tục làm sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2025

Tại đây, Luật Minh Lang sẽ hướng dẫn cho bạn đọc về hồ sơ, thủ tục các bước thực hiện, chi phí làm sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành.

Thủ tục làm sổ đỏ mới nhất năm 2025
Thủ tục làm sổ đỏ mới nhất năm 2025

Thế nào là sổ đỏ, sổ hồng?

Sổ đỏ và sổ hồng đều là những giấy tờ quan trọng liên quan đến quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, có một số điểm khác biệt giữa hai loại sổ này:

Về mặt tên gọi:

  • Sổ đỏ: Đây là tên gọi dân gian dựa trên màu sắc bìa ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC.
  • Sổ hồng: Cũng là tên gọi dân gian dựa trên màu sắc bìa ngoài của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được cấp theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Về đối tượng áp dụng:

  • Sổ đỏ: Áp dụng cho tất cả các loại đất, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở khu vực phi đô thị.
  • Sổ hồng: Chỉ áp dụng cho đất ở khu vực đô thị (bao gồm thị trấn, nội thành, nội thị xã) và nhà chung cư.

Về nội dung:

  • Sổ đỏ: Ghi nhận quyền sử dụng đất, bao gồm thông tin về chủ sở hữu, diện tích, vị trí, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất,…
  • Sổ hồng: Ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bao gồm thông tin về chủ sở hữu, diện tích nhà ở và đất ở, vị trí, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất,…

Về giá trị pháp lý:

  • Sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau, là căn cứ để chứng minh quyền sở hữu đất đai của chủ sở hữu.
  • Tuy nhiên, trong thực tế, sổ đỏ thường được đánh giá cao hơn sổ hồng do tính lâu đời và tính pháp lý hoàn chỉnh hơn.

Điều kiện được làm sổ đỏ

Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất không có giấy tờ (đất do khai hoang, đất lấn, chiếm, được giao không đúng thẩm quyền).

Cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình)

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
  • Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…

Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:

  • Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế).
  • Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
  • Không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

  • Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
  • Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
  • Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
  • Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

Cấp Giấy chứng nhận khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
  • Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
  • Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

  • Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
  • Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
  • Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:

  • Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

Lưu ý: Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:

  • Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
  • Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
  • Nộp bản chính giấy tờ.

Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu

Hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận:

  • Đơn phải được lập theo mẫu số 04a/ĐK quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
  • Mẫu đơn có thể tải tại website của Bộ Tài nguyên và Môi trường: https://www.monre.gov.vn/ hoặc nhận trực tiếp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Bản sao chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có):

  • Bao gồm: Hóa đơn thuế, biên lai thu tiền, giấy tờ chứng nhận đã nộp thuế, lệ phí liên quan đến đất đai.

3. Giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có):

  • Bao gồm: Quyết định, văn bản có thẩm quyền về việc miễn, giảm thuế, lệ phí liên quan đến đất đai.

4. Các giấy tờ khác:

  • Bản sao Giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu, người sử dụng đất (CMND/CCCD).
  • Bản sao Giấy khai sinh, hộ khẩu của chủ sở hữu, người sử dụng đất (đối với trẻ em dưới 14 tuổi).
  • Giấy ủy quyền (nếu nộp hồ sơ qua người được ủy quyền).

Lưu ý:

  • Hồ sơ nộp 01 bộ bản chính và 01 bộ bản sao.
  • Bản sao phải được công chứng hoặc xác nhận hợp lệ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Quy trình thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ

  • Người nộp hồ sơ nộp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

  • UBND cấp xã, phường, thị trấn tiếp nhận hồ sơ và thẩm định trong thời hạn 05 ngày làm việc.
  • Nếu hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã, phường, thị trấn sẽ cấp Giấy hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
  • Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, UBND cấp xã, phường, thị trấn sẽ thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết lý do và hướng dẫn bổ sung hồ sơ.

Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận

  • Sau khi thẩm định hồ sơ và thấy đủ điều kiện, UBND cấp xã, phường, thị trấn sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 05 ngày làm việc.

Phí và lệ phí:

  • Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu được quy định tại Nghị quyết của HĐND tỉnh, thành phố.
  • Lệ phí thuế, ghi chép quyền sở hữu, sử dụng đất đai được quy định theo quy định của pháp luật về thuế, phí.

Thời gian giải quyết:

  • Tổng thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 10 ngày làm việc.

Trường hợp được miễn, giảm phí, lệ phí:

  • Các trường hợp được miễn, giảm phí, lệ phí được quy định tại Nghị quyết của HĐND tỉnh, thành phố và quy định của pháp luật về thuế, phí.

Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất

Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.

Tiền sử dụng đất

Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.

Cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Dựa theo công thức chung như trên, chúng tôi xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Ngoài ra, người dân có thể phải nộp thêm tiền đo đạc.

Cách xử lý khi bị chậm cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013, khi quá thời hạn thì người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Cơ sở pháp luật

  • Bộ luật Dân sự năm 2015;
  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
  • Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Nếu có câu hỏi hoặc cần tư vấn về thủ tục làm sổ đỏ, luật đất đai, hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên về ly hôn hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam

Bài viết liên quan

Lên đầu trang