Tranh chấp đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tình huống thường gặp khi các bên đều cho rằng mình có quyền sử dụng đối với cùng một thửa đất nhưng chưa được cấp Sổ đỏ. Vậy đất chưa có Sổ đỏ có giải quyết tranh chấp được không, căn cứ giải quyết là gì và thủ tục hòa giải được thực hiện như thế nào?
1. Thế nào là tranh chấp đất đai?
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Như vậy, tranh chấp đất đai có thể phát sinh khi các bên có bất đồng về quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất. Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không được yêu cầu giải quyết tranh chấp.
2. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất không có Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chính sách ưu đãi người có công với cách mạng và thân nhân người có công với cách mạng;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, khi tranh chấp đất không có Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các căn cứ nêu trên để giải quyết vụ việc. Vì vậy, các bên nên thu thập tài liệu chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và những chứng cứ liên quan đến phần đất đang tranh chấp.
3. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Khi nhận được đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
- Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung:
- Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải.
- Thành phần tham dự hòa giải.
- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh;
- Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trường hợp hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Kinh phí hỗ trợ cho công tác hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Kết luận
Tóm lại, tranh chấp đất không có Giấy chứng nhận vẫn có thể được giải quyết theo quy định pháp luật. Các bên cần thu thập chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định. Nếu hòa giải không thành, các bên có thể lựa chọn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 và quy định về phân định thẩm quyền tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Email: Luatminhlang@gmail.com
- Điện thoại: 0943.640.789 (Zalo)
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
- Website: https://www.luatminhlang.vn/
Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên tư vấn về luật doanh nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam.
