Hình thức hợp đồng xây dựng là gì? Định nghĩa và áp dụng quy định 2025

Hình thức hợp đồng xây dựng là cách thể hiện thỏa thuận bằng văn bản hoặc điện tử giữa các bên trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhằm xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên. Theo quy định pháp luật, hợp đồng xây dựng bắt buộc phải được lập thành văn bản và có thể dưới dạng giấy hoặc hợp đồng điện tử có chữ ký số. Việc lựa chọn đúng hình thức hợp đồng giúp đảm bảo hiệu lực pháp lý, minh bạch trong thanh toán, nghiệm thu và giải quyết tranh chấp trong quá trình thi công công trình.

Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng là văn bản thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu trong hoạt động đầu tư xây dựng. Trong đó, bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc nhà thầu chính, còn bên nhận thầu là nhà thầu thực hiện toàn bộ hoặc một phần công việc xây dựng theo thỏa thuận. Hợp đồng xây dựng là cơ sở pháp lý quan trọng, xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quá trình thi công, giám sát, nghiệm thu, thanh toán và bảo hành công trình.

 Hình thức hợp đồng xây dựng là gì?

Hình thức hợp đồng xây dựng là cách thức thể hiện thỏa thuận giữa các bên tham gia hoạt động xây dựng, được lập và ký kết phù hợp với quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng bắt buộc phải được lập thành văn bản. Đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp lý.

Hợp đồng có thể được lập bằng:

• Văn bản giấy có chữ ký, con dấu hợp lệ của các bên;
• Hợp đồng điện tử (theo Luật Giao dịch điện tử 2023) nếu sử dụng chữ ký số hợp pháp.

🔹 Như vậy, mọi hợp đồng xây dựng đều phải lập bằng văn bản, không được giao kết bằng lời nói hay hành vi, nhằm đảm bảo tính minh bạch, kiểm soát và chứng minh khi có tranh chấp.

 Các hình thức hợp đồng xây dựng phổ biến hiện nay

Tùy theo nội dung công việc, giá trị và tính chất của dự án, hợp đồng xây dựng được chia thành các hình thức cơ bản sau:

 Hợp đồng tư vấn xây dựng

Là hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu tư vấn, thực hiện các công việc như: khảo sát, thiết kế, giám sát, lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, quản lý dự án, thẩm tra, kiểm định chất lượng công trình…

🔹 Đặc điểm:

• Thường thanh toán theo thời gian thực hiện hoặc giá trị gói thầu;
• Có thể ký kết dưới dạng trọn gói hoặc theo đơn giá cố định.

 Ví dụ: Chủ đầu tư ký hợp đồng tư vấn giám sát thi công với công ty A trong 12 tháng.

 Hợp đồng thi công xây dựng công trình

Là hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công, thực hiện việc xây lắp công trình hoặc hạng mục công trình.

🔹 Đặc điểm:

• Là hình thức phổ biến nhất trong hoạt động xây dựng;
• Có thể ký theo đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh hoặc theo giá trọn gói;
• Gồm nhiều điều khoản về chất lượng vật liệu, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán, bảo hành, bảo hiểm công trình.

 Ví dụ: Hợp đồng thi công phần móng và phần thân nhà chung cư giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công.

 Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ

Là hợp đồng giữa bên mua (chủ đầu tư) và bên bán (nhà cung cấp) về việc mua sắm, lắp đặt thiết bị, máy móc hoặc công nghệ phục vụ công trình.

🔹 Đặc điểm:

• Có thể tách riêng hoặc ký chung trong hợp đồng EPC (thiết kế – cung cấp – thi công);
• Yêu cầu quy định rõ về chất lượng, tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo hành, bảo trì.

 Ví dụ: Nhà máy điện ký hợp đồng cung cấp tua-bin và hệ thống điều khiển tự động với nhà sản xuất thiết bị.

 Hợp đồng EPC (Thiết kế – Cung cấp – Thi công)

Hợp đồng EPC là hợp đồng tổng thầu, trong đó nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ khâu thiết kế, mua sắm vật tư đến thi công xây dựng.

🔹 Đặc điểm:

• Hình thức trọn gói, khép kín, tiết kiệm thời gian cho chủ đầu tư;
• Giá trị lớn, rủi ro cao, cần quy định chặt chẽ về tiến độ, nghiệm thu và thanh toán.

Ví dụ: Dự án nhà máy xi măng ký hợp đồng EPC với tổng thầu nước ngoài để thiết kế, cung cấp thiết bị và xây dựng hoàn chỉnh.

 Hợp đồng BT, BOT, BTO trong đầu tư công trình hạ tầng

Đây là các hợp đồng đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), trong đó nhà đầu tư tư nhân tham gia xây dựng – kinh doanh – chuyển giao công trình cho Nhà nước.

🔹 Các loại:

• BOT (Build – Operate – Transfer): Xây dựng, vận hành, sau đó chuyển giao;
• BTO (Build – Transfer – Operate): Xây dựng, chuyển giao, rồi vận hành;
• BT (Build – Transfer): Xây dựng xong thì chuyển giao ngay cho Nhà nước.

🔹 Đặc điểm:

• Thường áp dụng cho dự án giao thông, cầu đường, điện năng, xử lý nước thải…
• Giá trị đầu tư lớn, hợp đồng phức tạp, cần được cơ quan Nhà nước phê duyệt.

Phân loại hình thức hợp đồng xây dựng theo giá

Theo Điều 15 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng còn được chia theo giá trị thanh toán:

1. Hợp đồng trọn gói: Giá cố định cho toàn bộ khối lượng công việc;
2. Hợp đồng theo đơn giá cố định: Đơn giá không thay đổi, nhưng tổng giá có thể thay đổi theo khối lượng thực tế;
3. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Đơn giá thay đổi khi có biến động chi phí vật liệu, nhân công;
4. Hợp đồng theo thời gian: Thanh toán dựa trên thời gian làm việc và chi phí quản lý;
5. Hợp đồng theo chi phí cộng phí: Bên giao thầu thanh toán chi phí thực tế và một khoản lợi nhuận.

Hình thức và nội dung bắt buộc của hợp đồng xây dựng

Một hợp đồng xây dựng hợp pháp phải đảm bảo được lập bằng văn bản, có các nội dung chủ yếu sau:

• Thông tin các bên (tên, địa chỉ, đại diện pháp luật);
• Loại và hình thức hợp đồng;
• Phạm vi và khối lượng công việc;
• Thời gian, tiến độ thực hiện;
• Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, điều chỉnh giá;
• Quy định về bảo hành, bảo hiểm, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng;
• Giải quyết tranh chấp;
• Hiệu lực hợp đồng và điều kiện ký kết.

 Căn cứ pháp lý về hình thức hợp đồng xây dựng

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)
• Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng
• Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 37
• Luật Giao dịch điện tử 2023

 Kết luận

Hình thức hợp đồng xây dựng là yếu tố pháp lý quan trọng, quyết định tính hợp lệ và hiệu lực của giao dịch trong lĩnh vực xây dựng. Theo quy định hiện hành, mọi hợp đồng xây dựng đều phải được lập bằng văn bản hoặc điện tử có chữ ký số hợp lệ. Tùy theo loại công việc (tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị, EPC, BOT, BT…), các bên cần lựa chọn hình thức và loại hợp đồng phù hợp, đảm bảo minh bạch, đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý.

Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

• Email: Luatminhlang@gmail.com 
• Điện thoại: 0943.640.789   (Zalo)
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
• Website:  https://www.luatminhlang.vn/

Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên tư vấn về luật dân sự hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam.