Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định pháp luật 2025

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi tắt là sổ đỏ) là căn cứ pháp lý quan trọng để xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận này không thể thực hiện tùy tiện mà phải đúng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất được quy định rõ trong pháp luật đất đai. Việc hiểu đúng thẩm quyền giúp người dân và tổ chức nộp hồ sơ đúng nơi, tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình đăng ký, chuyển nhượng hoặc tranh chấp đất đai. Bài viết này Luật Minh Lang sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các vấn đề xoay quanh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất

Các quy định về thẩm quyền cấp GCN được thể hiện tại:

• Điều 105 Luật Đất đai năm 2024
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
• Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
• Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (và các thông tư sửa đổi bổ sung sau này).

Các văn bản này xác định rõ cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy, người ký giấy và phạm vi áp dụng đối với từng loại chủ thể sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2024 việc cấp GCNQSDĐ được phân cấp cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, UBND cấp xã và trong một số trường hợp đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cụ thể như sau:

Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

UBND cấp tỉnh (gồm UBND các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương) có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho:

1. Tổ chức trong nước như cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần có vốn Nhà nước.
2. Tổ chức tôn giáo (chùa, nhà thờ, tu viện, thánh thất…).
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
4. Tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Trong thực tế, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) ký cấp GCN, nhưng việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và Chủ tịch UBND vẫn chịu trách nhiệm về pháp lý của việc cấp giấy.

Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã

UBND cấp huyện (gồm UBND xã, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho:

1. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao cho hộ gia đình, cá nhân.
4. Trường hợp cấp đổi, cấp lại, cấp mới sau khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình.
   

UBND cấp huyện có thể ủy quyền cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã ký cấp GCN trong các trường hợp hành chính thông thường, bảo đảm tiến độ giải quyết hồ sơ.

Thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ TN&MT có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp đặc biệt, bao gồm:

• Cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tại Việt Nam.
• Trường hợp dự án đầu tư đặc biệt do Chính phủ trực tiếp quản lý hoặc mang tính liên tỉnh.

Thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 105 Luật Đất đai 2024 người có quyền ký cấp GCN bao gồm:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền.
• Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã được ủy quyền.
• Bộ trưởng Bộ TN&MT hoặc Thứ trưởng được ủy quyền (đối với các trường hợp đặc biệt).

Việc ủy quyền ký GCN phải được thực hiện bằng văn bản, xác định rõ phạm vi, nội dung và thời hạn ủy quyền nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giấy chứng nhận được cấp.

Nguyên tắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, các cơ quan có thẩm quyền phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

1. Cấp đúng thẩm quyền, đúng đối tượng sử dụng đất.
2. Bảo đảm tính chính xác của hồ sơ địa chính và thông tin người sử dụng đất.
3. Không cấp chồng lấn hoặc trùng quyền sử dụng giữa các chủ thể.
4. Công khai, minh bạch trong quá trình tiếp nhận, thẩm định và cấp giấy.
5. Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Một số trường hợp đặc biệt về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Dưới đây là một số trường hợp thường gây nhầm lẫn về thẩm quyền:

• Đất do tổ chức thuê của Nhà nước để sản xuất, kinh doanh: Thẩm quyền cấp thuộc UBND cấp tỉnh.
• Đất hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, tặng cho: Thẩm quyền thuộc UBND cấp xã.
• Đất dự án khu công nghiệp, khu chế xuất: Thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh.
• Đất của cơ quan ngoại giao hoặc tổ chức quốc tế: Thẩm quyền thuộc Bộ TN&MT.
• Cấp lại do mất, rách, sai thông tin: Cơ quan nào đã cấp thì cơ quan đó tiếp tục có thẩm quyền cấp lại.

Hồ sơ và thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu 04/ĐK).
2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 100 Luật Đất đai 2024.
3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có).
4. CMND/CCCD và sổ hộ khẩu (đối với cá nhân, hộ gia đình).
5. Tờ khai nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ).

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, tùy thuộc vào thẩm quyền của từng cấp UBND.

Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Không quá 30 ngày làm việc đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Không quá 40 ngày làm việc đối với tổ chức, doanh nghiệp.
• Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chờ xác minh hồ sơ.

Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền

Cơ quan cấp GCN phải thực hiện:

• Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ.
• Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai.
• Ký cấp và trả kết quả đúng thời hạn.
• Lưu trữ hồ sơ và đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong quản lý đất đai.

 Kết luận

Như vậy, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất được quy định rõ ràng và phân cấp cụ thể cho từng cơ quan:

• UBND cấp tỉnh: cấp cho tổ chức, doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài,  cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
• Bộ TN&MT: cấp cho cơ quan ngoại giao và trường hợp đặc biệt.

Việc nắm rõ thẩm quyền giúp người dân nộp hồ sơ đúng nơi, đúng quy định, tránh tình trạng chậm trễ, sai sót hoặc phát sinh tranh chấp sau này.

Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

• Email: Luatminhlang@gmail.com 
• Điện thoại: 0943.640.789   (Zalo)
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
• Website:  https://www.luatminhlang.vn/

Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên tư vấn về luật đất đai hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam.