Các loại lệ phí, thuế đất cần phải nộp khi thực hiện các thủ tục liên quan trong năm 2025

Hiểu rõ các khoản phí, thuế liên quan là điều cần thiết để tránh những phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Luật Minh Lang sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về các khoản phí, thuế đất theo quy định hiện hành, giúp bạn chuẩn bị tài chính một cách đầy đủ và hiệu quả.

Các loại lệ phí, thuế đất phải nộp bao gồm những gì?

Khi đăng ký, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân phải nộp các khoản phí, lệ phí và thuế nhà đất theo quy định như:

• Thuế thu nhập cá nhân;
• Thuế sử dụng đất;
• Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ);
• Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ.

Thuế thu nhập cá nhân

Khi nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

1. Chuyển nhượng bất động sản đã qua sử dụng:

• Nộp trong vòng 30 ngày:
  • Kể từ ngày hoàn tất thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

2. Thu nhập từ cho thuê bất động sản:

• Nộp hàng tháng:
  • Do người thuê nhà khấu trừ và nộp vào ngân sách nhà nước (đối với trường hợp cho thuê nhà ở).
  • Cá nhân tự nộp trong trường hợp không có người thuê nhà khấu trừ hoặc cho thuê tài sản khác.
• Nộp hàng quý:
  • Nộp trong quý tiếp theo sau quý có thu nhập.

3. Thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản:

• Nộp hàng tháng:
  • Do người sử dụng lao động khấu trừ và nộp vào ngân sách nhà nước.
  • Cá nhân tự nộp trong trường hợp không có người sử dụng lao động.
• Nộp hàng quý:
  • Nộp trong quý tiếp theo sau quý có thu nhập.

Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, hai nhóm trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi thực hiện giao dịch bất động sản:

1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa các thành viên trong gia đình:

• Đối tượng được miễn thuế:

  • Vợ với chồng.
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
  • Bố vợ, mẹ vợ với con rể.
  • Ông nội, bà nội với cháu nội.
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
  • Anh chị em ruột với nhau.

• Điều kiện:

  • Giao dịch diễn ra giữa các thành viên trong gia đình theo đúng quan hệ huyết thống hoặc pháp luật quy định.
  • Bất động sản được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

• Đối tượng được miễn thuế:
  • Cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Điều kiện:
  • Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở đang sở hữu và sử dụng.
  • Thời gian sở hữu nhà ở, đất ở từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

=

2%

x

Giá chuyển nhượng

Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc các trường hợp sau:

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho vay sử dụng;
• Đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Đất do cá nhân chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, đổi công, hoán đổi, chia thừa kế, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Đất do cá nhân mua bán, cho thuê, cho vay, thế chấp, cầm cố, bảo đảm;
• Đất do cá nhân xây dựng công trình trên đất do mình sử dụng;
• Đất do cá nhân sử dụng vào mục đích khác theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp cụ thể:

• Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư:
  • Người nộp thuế là người thuê đất.
• Cá nhân có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất:
  • Pháp nhân mới là người nộp thuế.
• Cá nhân sử dụng đất chung:
  • Mỗi cá nhân sử dụng đất chung có quyền và nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo diện tích đất mình sử dụng.

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp

=

Số thuế phát sinh

–

Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh

=

(Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2)

x

Thuế suất

Mặc dù có công thức tính khá phức tạp nhưng trên thực tế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Điều 1 Nghị định 74/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 quy định về thuế sử dụng đất nông nghiệp:

1. Tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc các trường hợp sau:

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho vay sử dụng;
• Đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Đất do cá nhân chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, đổi công, hoán đổi, chia thừa kế, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Đất do cá nhân mua bán, cho thuê, cho vay, thế chấp, cầm cố, bảo đảm;
• Đất do cá nhân xây dựng công trình trên đất do mình sử dụng;
• Đất do cá nhân sử dụng vào mục đích khác theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp cụ thể:

• Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư:
  • Người nộp thuế là người thuê đất.
• Cá nhân có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất:
  • Pháp nhân mới là người nộp thuế.
• Cá nhân sử dụng đất chung:
  • Mỗi cá nhân sử dụng đất chung có quyền và nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp theo diện tích đất mình sử dụng.

Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

• Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.

• Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

Thời gian được miễn: Đến hết ngày 31/12/2025 (theo Nghị quyết 107/2020/QH14).

Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?

Theo quy định hiện hành tại Việt Nam, lệ phí trước bạ cần được nộp trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Ngày phát sinh nghĩa vụ thuế được xác định như sau:

• Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản: Ngày nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Ngày chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
• Đối với trường hợp khác: Theo quy định của pháp luật về thuế.

Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ được miễn đối với các trường hợp sau:

1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa các thành viên trong gia đình:

• Đối tượng được miễn:
  • Vợ với chồng.
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
  • Bố vợ, mẹ vợ với con rể.
  • Ông nội, bà nội với cháu nội.
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
  • Anh chị em ruột với nhau.
• Điều kiện:
  • Giao dịch diễn ra giữa các thành viên trong gia đình theo đúng quan hệ huyết thống hoặc pháp luật quy định.
  • Bất động sản được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

• Đối tượng được miễn:
  • Cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Điều kiện:
  • Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở đang sở hữu và sử dụng.
  • Thời gian sở hữu nhà ở, đất ở từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.

3. Trường hợp khác:

• Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
  • Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
  • Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở đang sở hữu và sử dụng.
  • Thời gian sở hữu nhà ở, đất ở từ đủ 2 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.
• Miễn thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng bất động sản:
  • Chuyển nhượng bất động sản được Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước phục vụ quốc phòng, an ninh, giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao.

Mức nộp lệ phí trước bạ (cách tính)

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

• Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

• Khi chuyển nhượng nhà, đất:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

• Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

• Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

• Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:

• Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

• Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

0,5%

x

(Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định nên mức thu có sự khác nhau giữa các địa phương. Thông thường, mức phí này dao động từ 20.000 đồng đến 100.000 đồng mỗi hồ sơ.

Ngoài phí thẩm định hồ sơ, người sử dụng đất còn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong một số trường hợp sau:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
  • Mức thu được tính theo giá đất quy định nhân với diện tích đất được giao.
• Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh:
  • Mức thu được tính theo giá đất quy định nhân với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng.
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất:
  • Mức thu được tính theo giá đất quy định nhân với diện tích đất được công nhận.

Cơ sở pháp luật

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:

• Email: Luatminhlang@gmail.com
• Điện thoại:  0943.640.789 (Zalo)
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
• Website:  https://www.luatminhlang.vn/

Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên về ly hôn hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam