Đất đang tranh chấp có chuyển nhượng được không? Người sử dụng đất có được ký hợp đồng chuyển nhượng khi thửa đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất đang có tranh chấp không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ hơn, cần xem xét các điều kiện chuyển nhượng, cách xử lý khi đất đang tranh chấp và những lưu ý pháp lý liên quan.
Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không?
Không. Đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện:
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Như vậy, nếu thửa đất đang có tranh chấp và vụ việc vẫn trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024:
Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Do đó, không chỉ trường hợp tranh chấp đã được đưa ra Tòa án mà cả trường hợp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết cũng cần được xem xét khi xác định điều kiện chuyển nhượng.
Lưu ý: Việc người sử dụng đất đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc có thể tự do chuyển nhượng thửa đất nếu đất đang có tranh chấp.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Ngoài điều kiện đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn quy định người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại Giấy chứng nhận được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trừ những trường hợp ngoại lệ theo luật định.
- Đất không có tranh chấp: Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
- Còn thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, các điều kiện trên phải được đáp ứng đầy đủ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ cần không đáp ứng một trong các điều kiện theo quy định thì người sử dụng đất chưa đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng.
Cách xử lý khi đất đang có tranh chấp muốn chuyển nhượng
Khi thửa đất đang có tranh chấp, người sử dụng đất cần giải quyết dứt điểm tranh chấp trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện thông qua các cơ chế theo quy định pháp luật, cụ thể:
Thứ nhất, hòa giải tranh chấp đất đai.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
- Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Như vậy, đối với trường hợp thuộc diện phải hòa giải theo khoản 2 Điều 235, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Thứ hai, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Cụ thể:
- Tranh chấp mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại Giấy chứng nhận quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
- Trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại Giấy chứng nhận tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Đối với trường hợp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND, thẩm quyền được xác định theo quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung. Theo đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau trước đây thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện.
Thứ ba, thực hiện chuyển nhượng sau khi tranh chấp được giải quyết.
Sau khi tranh chấp được giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Những lưu ý khi nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp
Đối với người có nhu cầu mua đất, việc kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch là rất cần thiết. Một số vấn đề cần lưu ý:
- Kiểm tra tình trạng tranh chấp: Tìm hiểu thông tin về thửa đất, người đang sử dụng đất và các tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra Giấy chứng nhận: Đối chiếu thông tin người sử dụng đất, diện tích, vị trí và các thông tin pháp lý khác.
- Không vội đặt cọc hoặc thanh toán: Không nên giao tiền khi chưa xác minh rõ tình trạng tranh chấp và điều kiện chuyển nhượng của thửa đất.
- Chỉ thực hiện giao dịch khi đủ điều kiện: Sau khi tranh chấp được giải quyết, cần kiểm tra lại các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Đặc biệt, người mua không nên chỉ dựa vào cam kết của bên bán rằng tranh chấp sẽ được giải quyết hoặc việc chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện bình thường. Điều này có thể dẫn đến rủi ro về tài sản và phát sinh tranh chấp hợp đồng.
Kết luận
Đất đang có tranh chấp không đủ điều kiện chuyển nhượng theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất cần giải quyết dứt điểm tranh chấp và bảo đảm các điều kiện chuyển nhượng khác trước khi thực hiện giao dịch. Người mua cũng cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình nhận chuyển nhượng.
Hy vọng rằng những thông tin bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn. Liên hệ Luật sư làm việc tại Văn phòng, chi nhánh ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nhật Bản,… theo các phương thức sau:
- Email: Luatminhlang@gmail.com
- Điện thoại: 0943.640.789 (Zalo)
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhlang
- Website: https://www.luatminhlang.vn/
Luật Minh Lang là một trong những Văn phòng luật sư chuyên tư vấn về luật doanh nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. Với đội ngũ Luật sư giỏi, uy tín và chuyên nghiệp. Luật Minh Lang tự tin có thể giải đáp tất cả các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực này. Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng, đảm bảo quyền lợi tốt nhất ở tất cả các tỉnh thành của Việt Nam.
